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北京将推业主汏會登记制度业委會成员将洧工

发布时间:2019-11-27 01:48:21

本报讯 楼顶的广告牌、电梯的广告业主大会持有这些小区内共用部分,并可以直接委托相关的公司来经营,收益最后进入业主大会的账户,归全体业主共同所有。昨天,怀柔区作为北京全面落实《北京市物业管理办法》的试点启动。据了解,今年9月中旬全市将全面推广。

对全部业主发放一卡通

市住建委副主任张农科介绍,此次怀柔对全区业主发放业主一卡通,业主凭该一卡通,可通过络、、短信等方式,参与共同决定事项的表决。

覆盖了一卡通后,将使得业主的投票表决更加便利,这也将促进业主大会的成立。市住建委物业处处长郭彦利说。

根据试点方案,业主大会成立后,全部到街道办事处、乡镇人民政府备案登记、领取《业主大会登记证书》,区质监部门依申请为已经登记的业主大会发放组织机构代码证书,区税务管理部门为业主大会办理税务登记及领购发票,银行也将为已登记的业主大会开立共同管理资金账户。

登记后,业主大会就成为一个实体组织,成为民事行为人,这与法人已经没多少差异了。张农科表示。

小区停车管理费归业主大会

小区内的公共收益一直备受关注。专家表示,此前北京小区共用部分的经营,比如电梯间的广告等,有些业委会去找广告公司,然后委托物业签合同,物业在扣税以后将其他收益返给业主。而有些则是物业找广告公司签合同,收益进了物业公司的腰包。

小区共用部分的经营收益是归全体业主所有的。业主大会登记后,成为了实体组织,就可以由其来持有这些共用部分,直接与广告公司等签订合同,经营的收益自然要归入业主大会的账户中,归全体业主所有。张农科说。

对于业主们关心的地面停车位,郭彦利表示,按照《物权法》,小区内的地面车位,除了已经规划的停车位外,占用共用部分施划的车位,是归全体业主所有的。因此也可由业主大会持有,可以委托物业公司或专业停车服务公司来经营,停车管理费也要入业主大会的账。

亮点1

物业合同业主大会签

目前北京的小区,都是每个业主与物业公司签订物业服务合同。而此次试点中,怀柔全区的物业服务合同,全部改由业主大会与物业公司签订。

由于物业服务是针对小区里共用设施提供的服务产品,因此其买方应当是代表全体业主的业主大会,而非单个业主。张农科表示,今后北京必然要推行这种方式,即业主大会成立后,业主共同决定选聘物业,物业合同由业主大会与物业企业签订,业主大会来代表全体业主购买物业服务。

此次试点中并未涉及小区刚入住时的前期物业阶段。郭彦利表示,按照《北京市物业管理办法》,前期物业服务由开发商负责,目前正针对该阶段研究相关的政策。

亮点2

欠缴物业费业主大会追

目前小区的纠纷中,因为欠缴物业费引起矛盾是一个重要方面。此次试点中,物业费由业主大会整体支付给物业公司。今后如果业主欠费,将不再是物业公司追缴,而是由业主大会来负责追缴。

物业服务是针对全体业主,购买物业服务的主体应当是业主大会而不是单个业主。单个业主欠缴的物业费实际上是对全体业主的欠债。张农科说。

此次试点中,明确了业主拒交物业费、专项维修资金等费用,由业主大会追缴。将由业主约定:业委会可在本小区内公布欠缴费用的业主房门号及欠费金额;业主大会可以限制欠费业主担任业委会委员、享有共用部分经营收益分配等。

亮点3

业委会成员将有工资

张农科介绍,业主大会登记后开立的账户叫做业主共同管理资金账户,其中有5笔费用:第一笔是物业服务资金,也就是业主缴纳的物业费,将定期从业主一卡通账户转账到业主大会账户上,再由业主大会支付给物业公司;第二笔是专项维修资金;第三笔是公共部分的经营收益,业主可约定分配方式;第四笔是业主大会的活动经费,将从公共收益中支出;第五笔就是业委会成员的工资,也将从公共收益中支出。

目前,北京的大部分小区里,业委会成员都是义务干活的。在登记之后,业主大会来负责管理小区的共用设施,相当于在经营一大块不动产,如果不给业委会工作人员津贴,不符合社会发展的实际。

亮点4

专项维修金入个人账户

业主大会成立后,将小区的维修资金划转至业主大会的维修资金专用账户,并直接存入每个业主持有的一卡通中。业主可随时查看自己的维修资金还剩多少。

过去,如果没有成立业主大会,维修资金是由市住房资金中心代管的。成立业主大会后,可以划转出来。郭彦利说。

他表示,此次试点,业主大会可以根据本小区入住年限以及共用设施等的现状,与维修资金的专户银行,按照人民银行公布的利率协商,来确定存入的维修资金收益率。如果小区比较新,暂不需大的维修,就可以选择5年存款,获得较多利息。

如果维修资金的余额不足30%时,业主大会、专户银行就将催缴,这就保证了维修资金的延续。而以往则是无人催缴的。

亮点5

二手房交易提示查欠费

二手房交易后,本是原房主拖欠的物业费,却变成买房人来承担。这样的情况将杜绝。张农科昨天透露,北京正在制订新版二手房买卖合同示范文本。

过去一些炒房者,在买了房之后,不交物业费,坐等升值后就卖掉。买房人最终承担了本不是他欠的费。郭彦利说。

张农科表示,新版合同将增加买房人约定承担卖房人所未尽的交纳在本建筑区划中应分摊的费用义务。应分摊的费用包括:物业费、电梯费、楼道内的照明费、卫星收视费等。

而针对卖房人是否在交易时仍欠缴费用,则提示买房人去物业企业索取书面确认文件。此举将从根本上解决业主靠卖房逃避物业费等债务问题。

【点 评】

以往业主大会实际上是一个虚设机构,在被赋予实体组织后,就可以代表全体业主行使权利,与物业公司之间有了对等的民事主体,物业管理也因此重新回归了法律的要求。《北京市物业管理办法》和此次怀柔区的试点,是对物业管理模式的创新,对北京乃至全国都有示范意义。

海淀和谐社区发展中心理事长蔡若焱

过去是单个业主面对物业公司,没有平等的话语权,而业主大会成了实体组织,代表全体业主行使权利,与物业公司可以在平等的基础上沟通。不过,业主大会在成为实体组织,开设账户后,应定期公示账目,接受业主监督。每年还要对财务进行审计,以确保业主大会的资金运作公开透明。

北京新天第家园业委会主任张大宪

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